BINA DAN JUAL : Bahagian 2 - BOLA DI KAKI KERAJAAN.

Oleh Dato' Iskandar Abdul Samad

Terdapat 2 pilihan jika kerajaan serius untuk melaksanakan Bina Dan Jual ( Build Then Sell ) atau BTS, sama ada kerajaan mewajibkan BTS atau menyediakan pelbagai insentif kepada pemaju untuk melaksanakan BTS. Kerajaan juga boleh meletakkan syarat-syarat tambahan atau mengenakan penalti untuk memaksa pemaju melaksanakan BTS sehingga tidak ada pemaju yang mahu melaksanakan Jual Dan Bina ( Sell Then Build ) atau STB.

Walau bagaimanapun insentif-insentif seperti keutamaan kelulusan dan pengecualian deposit pemaju perumahan yang pernah dicadangkan untuk BTS mungkin tidak cukup menarik kepada pemaju untuk bertukar dari STB kepada BTS. Menurut Menteri Perumahan Dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) ketika membatalkan polisi wajib BTS pada tahun 2015, BTS akan mengakibatkan pemaju terpaksa menggunakan dana mereka sendiri untuk projek-projek mereka.

Dakwaan ini memang benar kerana dengan BTS tidak ada lagi pembayaran berperingkat ( progress payments ) seperti projek-projek STB. Ini bermakna pemaju perlu membuat pinjaman ( bridging loan ) yang lebih tinggi untuk menyiapkan projek mereka. Jika ini berlaku kesannya adalah pertama harga rumah akan meningkat akibat kos tambahan kepada pemaju untuk mendapatkan dana tambahan. Kos ini akan ditanggung oleh pembeli.

Kedua hanya pemaju-pemaju yang memiliki dana yang secukupnya akan dapat bertahan. Pemaju-pemaju kecil tidak akan mampu terlibat di dalam industri ini atau pemaju-pemaju akan mengurangkan pembinaan rumah mereka menurut kemampuan kewangan masing-masing. Tetapi untuk memastikan kepentingan pembeli rumah dilindungi adalah lebih baik jika hanya pemaju-pemaju yang berwibawa dan kukuh sahaja yang berada di dalam industri perumahan.

Bagaimana pula dengan pemaju-pemaju Bumiputera yang tidak memiliki modal yang banyak? Bukankah BTS akan membunuh mereka? Kerajaan perlu menangani masalah ini melalui program-program atau tindakan afirmatif  ( afirmative actions ) yang lain. Hakikatnya mangsa-mangsa projek perumahan terbengkalai dan rumah yang berkualiti rendah juga Bumiputera. Bukankah mereka juga memerlukan pembelaan?

Dengan bilangan pemaju yang berkurangan, mungkinkah pemaju-pemaju akan menetapkan harga rumah sesama mereka? Mungkinkah mereka akan sesuka hati menaikkan harga? Kebanyakan negeri seperti di Selangor menetapkan harga yang khusus untuk rumah-rumah mampu milik mereka iaitu Rumah Selangorku. Sekiranya semua negeri mengawal harga rumah mampu milik maka golongan B40 dan M40 tidak akan terkesan. Sementara harga rumah-rumah mewah akan ditentukan oleh pasaran. Pemaju tidak akan meletakkan harga yang tidak akan menarik pembeli.

Bola di kaki kerajaan. Mereka yang akan menentukannya. Menteri KPKT pada bulan Jun 2018 berkata akan menyelaraskan semua projek perumahan supaya mematuhi konsep beli dan jual. Sementara pada bulan Januari 2019, Menteri KPKT yang sama berkata model pertama BTS hanya akan siap pada 2023. 

Ini berbeza dari Dasar Rumah Negara ( DRN ) 2018-2025 di mana sasaran kerajaan untuk 90 peratus BTS adalah pada tahun 2020 dan 100 peratus BTS pada 2023. Walaupun sasaran Menteri KPKT kelihatan langkah ke belakang tetapi kali ini beliau lebih berhati-hati. Saya tidak tahu apa polisi kerajaan Perikatan Nasional terhadap BTS walaupun Menterinya adalah Menteri yang sama namun saya berharap sasaran 2023, jika tidak lebih awal, akan dikekalkan.

Sehingga itu berlaku, BTS dan STB boleh jalan selari. Memang telah terdapat pemaju-pemaju besar yang menjual rumah yang telah siap dibina. Terdapat projek pemaju-pemaju besar seperti PKNS yang melaksanakan BTS. PKNS lazimnya akan melancarkan projek mereka setelah pembinaan bermula. Ada yang dilancarkan setelah kemajuan di tapak mencapai 50 peratus kerana kata mereka pembeli lebih yakin apabila melihat rumah mereka secara fizikal dan bukan sekadar di atas kertas

Sekiranya diberikan pilihan rumah yang sedia untuk diduduki atau rumah yang akan diduduki dalam masa 2 atau 3 tahun, sudah tentu pembeli akan memilih rumah yang sedia untuk diduduki. Ini merupakan satu insentif untuk pemaju melaksanakan BTS. Akhirnya pemintaan pasaran akan menentukan.

Penyokong-penyokong BTS berkata BTS telah dilaksanakan di luar negara dengan jayanya. Terdapat banyak kaedah seperti 10:90, 15:85, 30:70 atau 40:60. Ini bermakna pembeli membayar deposit 10 hingga 40 peratus untuk menempah rumah mereka atau mengunci ( lock ) harga rumah mereka apabila ia siap kelak. Ada juga 100 peratus BTS di mana pembeli tidak perlu membayar apa-apa ketika membuat tempahan. 

Walau bagaimanapun, pemaju-pemaju mendakwa konsep ini tidak sesuai di negara-negara membangun seperti Malaysia di mana permintaan rumah-rumah kediaman adalah begitu tinggi. Kosnya adalah tinggi. Hari ini pemaju juga sering merungut kerana terpaksa menyerahkan tanah mereka untuk tapak kemudahan-kemudahan awam seperti sekolah, tadika, klinik, dewan dan lain-lain.

Jadi apakah insentif yang paling menarik? Pengurangan cukai syarikat mungkin satu cara. Ketika lawatan saya bersama PKNS ke Los Angeles beberapa tahun yang lalu, seorang Arkitek di sana memberitahu kami bahawa pemaju yang membina rumah-rumah sewa untuk rakyat akan menikmati pelepasan cukai.

Kerajaan juga perlu bercakap dengan bank. Tanpa pembayaran berperingkat ( progress payment ) pemaju memerlukan pembiayaan tambahan dari bank. Kerjasama bank diperlukan. Justeru itu 100 peratus BTS seperti yang dicadangkan oleh DRN akan mengambil masa. Adalah lebih baik kerajaan menjanjikan sesuatu yang praktikal dari sesuatu yang kelihatan hebat tetapi gagal dilaksanakan.

29 Januari 2021

BINA DAN JUAL : Bahagian 1 - KEPENTINGAN SIAPA YANG PERLU DIDAHULUKAN?

Oleh Dato' Iskandar Abdul Samad

Lazimnya rumah adalah merupakan pembelian yang termahal dalam kehidupan seseorang. Tetapi mereka perlu membayar terlebih dahulu sebelum ia siap dibina dan dapat berpindah ke dalamnya. Ia berbeza dengan produk-produk lain seperti kereta di mana anda membuat pembayaran apabila hendak menerimanya.

Tetapi bagi rumah kediaman, anda akan mula membayar sebelum rumah anda siap. Anda akan membayar secara beperingkat-peringkat menurut kemajuan pembinaan di tapak. Jika anda mendapat pembiayaan dari bank atau institusi kewangan yang lain maka mereka akan melepaskan pembayaran menurut peringkat-peringkat yang ditetapkan. Ianya adalah berdasarkan tuntutan dari pemaju.

Ini bermakna pembeli akan memulakan pembayaran ansuran pinjaman mereka sebelum rumah mereka siap dibina dan diduduki. Ini berbeza dengan mereka yang membeli kereta. Mereka akan hanya membayar ansuran pinjaman mereka setelah mereka menerima dan memandu kereta mereka.

Contonhya bagi pembeli rumah kediaman, mereka perlu membayar 10 peratus dari ansuran bulanan ( monthly instalment ) pinjaman mereka apabila kerja-kerja asas ( foundation ) atau cerucuk ( piling ) iaitu kerja-kerja di bawah aras tanah telah siap. Pertambahan ansuran ini berlaku berperingkat-peringkat menurut tahap-tahap kerja ditapak.

Peringkat yang seterusnya adalah apabila siapnya rangka kerja struktur ( structural framework ) dan papak lantai ( floor slab ) di mana ansuran bulanan yang perlu dibayar oleh pembeli akan bertambah. Kemudian apabila dinding telah disiapkan dengan bingkai pintu dan tingkap telah dipasang. Pertambahan kepada ansuran yang dibayar ini akan bertambah sehingga ia mencapai 100 peratus apabila pemilikan kosong ( Vacant Possession ) diserahkan.

Jadual pembayaran ini adalah berdasarkan Jadual Ketiga ( Third Schedule ) di dalam Perjanjian Jual Beli ( Sales And Purchase Agreement ) sepertimana di dalam Jadual G atau H, Akta Pemaju Perumahan ( Kawalan Dan Perlesenan ) 1966 atau Akta 118. Pengesahan peringkat-peringkat kemajuan di tapak adalah berdasarkan laporan dari perunding pemaju. Walau bagaimanapun terdapat kes-kes di mana perunding telah tersilap membuat pengesahan atau membuat pengesahan yang tidak tepat dan ada yang telah dikenakan tindakan oleh badan penguasa mereka.

Ramai yang merasakan sistem yang sedia ada ini tidak adil kerana pembeli mula membayar ansuran mereka sebelum dapat menikmati rumah mereka. Kata mereka ianya seperti membayar untuk kereta yang dibeli tetapi kereta tersebut masih sedang dalam proses pembuatan di kilang. 

Contohnya apabila enjin siap dipasang pembeli perlu membayar sebahagian dari ansuran bulanan pinjaman mereka. Kemudian setelah badan kereta tersebut dicat, ansuran ini bertambah. Apabila tayar-tayar dipasang ansuran ini akan juga bertambah dan seterusnya. Ia nampak melucukan tetapi inilah realiti apabila anda membeli rumah yang sedang dibina atau masih belum dibina.

Walau bagaimanapun ia bukan satu lawak jenaka kerana ramai pembeli rumah yang terperangkap akibat amalan yang sedia ada. Ramai yang terbeban dengan projek perumahan terbengkalai di mana pembeli terpaksa terus membayar ansuran pinjaman, walaupun sebahagian, namun rumah idaman mereka tidak juga siap. Atau mereka terpaksa menerima rumah yang rendah mutunya atau yang dibebani dengan pelbagai kerosakan tetapi terpaksa menerimanya dan mengharapkan pemaju untuk memperbaikinya.

Bina dan jual ( Build Then Sell atau BTS ) dapat menyelesaikan masalah-masalah ini. Seperti mereka yang membeli kereta atau produk-produk lain, pembeli boleh memeriksa rumah yang hendak dibeli sehingga berpuas hati sebelum bersetuju untuk menerimanya kerana pemaju akan menyiapkan rumah terlebih dahulu sebelum menjualnya.

Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) pernah mencadangkan untuk mewajibkan BTS pada tahun 2015. Tetapi apabila Menteri KPKT bertukar, cadangan tersebut telah dibatalkan.

Di antara alasan BTS dibatalkan adalah kerana ia membebankan pemaju. Menteri ketika itu berkata akibatnya pemaju-pemaju akan kurang membina rumah dan akhirnya rumah di pasaran akan berkurangan. 

Tetapi pada hakikatnya hari ini kita berada di dalam suasana bukan stok rumah yang tidak mencukupi tetapi rumah-rumah yang tidak terjual. Masalahnya rumah-rumah yang ada tidak mampu dimiliki.

Pada Jun 2018, kita sekali lagi melihat perubahan polisi kerajaan. Menteri KPKT Pakatan Harapan yang baru mengumumkan akan menyelaras supaya semua projek kediaman dilaksana mengikut dasar bina dan jual atau BTS.

Menteri itu berkata tindakan itu bagi menyelesaikan masalah projek perumahan terbengkalai yang menjangkau bertahun-tahun agar dapat ditangani secara menyeluruh.

Katanya Kementerian akan melakukan penyelarasan menurut dasar bina dan jual, bukan membuka tempahan kepada pembeli sedangkan projek belum mencapai 10 peratus.

BTS sebenarnya bukan 100 peratus bina dan jual. Terdapat banyak kaedah. Ada yang menggunakan konsep 10-90. Pembeli akan membayar 10 peratus harga rumah dan akan membayar baki 90 peratus apabila menerima rumah tersebut. Ini bermakna pemaju masih boleh menjual rumah mereka atau menerima tempahan untuk rumah mereka. Walau bagaimanapun mereka hanya boleh menerima 10 peratus dari harga jualan ketika pembinaan. Ini berbeza dengan sistem sedia ada di mana pemaju menerima 80 peratus dari harga rumah sebelum pembeli menerima rumah mereka.

Tetapi terdapat pandangan BTS akan mengakibat harga rumah meningkat 10 hingga 20 peratus. Adakah ini benar? Bagaimanakah perlaksanaan BTS di negara-negara lain? Adakah terdapat kaedah-kaedah selain dari 10-90?

26 Januari 2021

PENYAMPAIAN SUMBANGAN OPS SEJAHTERA 3.0 PADA 24 JANUARI 2021.

Sumbangan mereka yang memerlukan diteruskan hari ini walaupun ketika PKP kerana rakyat perlu makan walau apa keadaan sekalipun. Tetapi SOP dijaga untuk memastikan keselamatan semua. Tidak ada majlis tetapi hanya penyerahan di pintu pagar Pusat Tarbiyah Pandan ( PTP ), Pandan Indah. 

Penyampaian telah dilakukan oleh Tuan Haji Mohd Azmi Anuar, Naib Yang Dipertua PAS Kawasan Pandan yang juga Pengarah Ops Sejahtera 3.0. Penyampaian hari ini adalah dengan kerjasama Saudara Nesa, seorang Mualaf daripada NGO Pertubuhan Budi Prihatin Masyarakat.

DI ANTARA PENERIMA SUMBANGAN "BACK TO SCHOOL" PAS KAWASAN PANDAN 2021.

 

PEMBANGUNAN SEMULA : Bahagian 2 - PERANAN KERAJAAN MENJAGA KEPENTINGAN PENDUDUK.

Oleh Dato' Iskandar Abdul Samad

Penduduk asal juga mesti memastikan kos-kos akibat pembangunan semula tidak dibebankan ke atas mereka. Contohnya apabila kediaman mereka dirobohkan sudah tentu mereka memerlukan penempatan sementara sehingga pembangunan baru itu siap. Kos penempatan sementara itu perlu ditanggung sepenuhnya oleh pemaju. Ini termasuk kos-kos sampingan seperti yuran penyelenggaraan kediaman sementara itu atau kos-kos perpindahan.

Perpindahan ke kediaman sementara mungkin akan mengakibatkan kos pengangkutan tambahan kepada penduduk untuk ke tempat kerja dan anak-anak untuk ke sekolah jika tidak terdapat sekolah yang sesuai untuk mereka. Kesemua ini perlu diambil kira di dalam sebarang perjanjian yang akan mereka tandatatangani. Perlu jelas siapa yang akan menanggung semua kos-kos tersebut.

Setelah pembangunan yang baru siap, penduduk sudah tentu akan hidup di dalam suasana yang berbeza. Mereka  sudah tentu akan menikmati kediaman yang lebih luas dan lebih selesa. Tetapi adakah terdapat kos-kos tambahan di kediaman baru mereka? 

Mereka mungkin biasa membayar yuran penyelenggaraan di pangasapuri lama mereka tetapi sudah tentu ia berbeza di kediaman yang baru. Di pangsapuri kos rendah, mereka mungkin membayar RM20 hingga RM50 sebulan. Tetapi di pembangunan baru yang bernilai ratusan ribu ringgit atau setengah juta ringgit sudah tentu yuran penyelenggaraannya berkali-kali ganda lebih tinggi. Mereka mungkin tidak mampu membayarnya.

Satu penyelesaian perlu dicapai bersama pemaju. Mungkin diskaun untuk beberapa tahun atau mungkin dikecualikan terus. Tetapi bukan selamanya sesuatu pembangunan itu akan diuruskan oleh pemaju. Akhirnya ia akan menjadi tanggungjawab Badan Pengurusan Bersama ( JMB ) atau Perbadanan Pengurusan ( MC ) dan mungkin mereka tidak akan bersimpati dengan penduduk asal.

Selain dari itu, pembangunan baru sudah tentu bersekali dengan pelbagai kemudahan seperti kemudahan rekreasi atau riadah. Penduduk asal perlu tahu apakah kemudahan-kemudahan tersebut dan adakah mereka akan dikenakan sebarang caj untuk menggunakannya.

Malah perkara-perkara seperti tempat letak kereta juga perlu dipersetujui supaya penduduk asal tidak terkejut apabila berpindah masuk. Berapa tempat letak kereta yang diperuntukkan?  Adakah mereka perlu membayar untuk tempat letak kereta tambahan? Jika perlu berapa kosnya?

Perkara-perkara ini perlu dirundingkan dengan pemaju sebelum penduduk menyerahkan kediaman mereka dan satu persetujuan dicapai. Dalam hal ini kerajaan mempunyai peranan yang besar. Kerajaan Negeri Selangor telah mengumumkan akan menyediakan satu garispanduan untuk pembangunan semula. Garispanduan ini penting untuk mengelakkan sebarang pertikaian dan menjaga kepentingan penduduk asal.

Malah peranan kerajaan adalah lebih dari hanya menjaga kepentingan penduduk asal. Kerajaan yang perlu menentukan bentuk pembangunan semula walaupun projek ini adalah inisiatif swasta. Pihak perancangan Negeri atau Kerajaan Tempatan perlu memainkan peranan utama. Perumahan adalah satu instrument politik yang berkesan. Terdapat satu negara yang melaksanakan pembangunan semula dan akibatnya terdapat satu kaum yang tidak menjadi majoriti di mana-mana kawasan Parlimen negara tersebut. Akhirnya kaum tersebut telah hilang sebahagian besar kuasa politik mereka.

Pembangunan semula bermakna pembaharuan tetapi ini tidak bermakna membuang segala-gala yang lama. Terdapat perkara-perkara yang perlu dikekalkan. Warisan dan sejarah masyarakat tidak sepatutnya dipadamkan. Ini penting apabila pembangunan semula berlaku di kampung tradisi atau penempatan lama yang kaya dengan sejarah.

Hari ini terdapat mereka yang mengenalpasti kawasan-kawasan seperti itu untuk dibangunkan seolah-olah penduduk di kawasan-kawasan seperti itu tidak ada tempat lagi di tengah kota. Kalau ada sekalipun usaha untuk mengekalkan warisan di situ ia dilakukan sekadar seperti melepaskan batuk di tangga. Mungkin satu papan tanda atau nama bangunan awam yang bersempena nama pengasas kampung tersebut. Tidak lebih dari itu.

Saya pernah terlibat dengan satu projek pembangunan semula yang mentransformasi sebuah kawasan pangsapuri kos rendah kepada sebuah pembangunan bertaraf antarabangsa. Saya telah mencadangkan agar kedai-kedai yang telah menjadi teras kepada masyarakat di situ sejak berpuluh tahun dipindahkan ke dalam pembangunan yang baru. Jika tidak kedai-kedai yang sama tetapi kedai-kedai seperti itu.

Akhirnya kesemuanya bergantung kepada kehendak politik ( political will ) kerajaan dan ketabahan ( preseverance ) penduduk. Ia mungkin menjadi pertentangan di antara mereka dan pemaju. Penduduk juga perlu berhati-hati dengan kerajaan sekiranya pemaju yang terlibat adalah sebuah syarikat berkaitan kerajaan ( GLC ). Justeru garispanduan adalah penting agar peranan dan hak masing-masing adalah jelas. Malah bukan sekadar garispanduan tetapi satu Akta atau Enakmen khusus untuk pembagunan semula diperlukan.

22 Januari 2021

PEMBANGUNAN SEMULA : Bahagian 1 - PENDUDUK ASAL SEBAGAI "RAKAN KONGSI" YANG PERLU DIHORMATI.

Oleh Dato' Iskandar Abdul Samad

Sejak akhir-akhir ini pembangunan semula kawasan-kawasan perumahan lama telah dibangkitkan. Kawasan-kawasan seperti pangsapuri kos rendah telah menjadi perhatian untuk dibangunkan.

Pada 23 Disember lepas, kerajaan negeri Selangor menyatakan perancangan untuk membangunkan rumah-rumah pangsa yang uzur dan sedia mempertimbangkan permohonan mana-mana pemaju untuk membaikpulih perumahan terbabit.

Malah sebelum pilihan raya umum 2018, kerajaan pusat mengumumkan akan mewujudkan satu perundangan baharu bagi membangunkan semula Projek-Projek Perumahan Rakyat ( PPR ) yang lama supaya selari dengan agenda bandar baharu.

Pembangunan semula pangsapuri-pangsapuri usang ini adalah satu keperluan kerana terdapat pembangunan yang sudah tidak praktikal untuk dibaikpulih. Masalah yang dihadapi oleh penduduk adalah serius dan memerlukan tindakan yang drastik.

Ketika saya Exco Perumahan Negeri Selangor, satu skim untuk membaikpulih perumahan berstrata telah diwujudkan pada bulan Disember 2010 yang dinamakan Skim Baikpulih Negara Berkebajikan atau CERIA. Di bawah skim yang dimulakan untuk kediaman kos rendah itu, pemilik membayar 20 peratus kos membaikpulih dan kerajaan negeri 80 peratus. Hampir 100 juta telah dibelanjakan untuk membaikpulih lif, sistem pembentungan, pendawaian elektrik, tangki air dan kerja-kerja krtikal yang lain.

Program ini berjaya memulihkan pembagunan-pembangunan tersebut namun perlu ada satu perancangan jangkapanjang yang menyeluruh. Pembangunan semula atau di Indonesia disebut "peremajaan" ( dari perkataan remaja ) dapat memenuhi keperluan ini.

Walau bagaimanapun pembangunan semula perlu dikawal oleh satu garispanduan agar ia tidak menghasilkan kesan-kesan sampingan yang tidak diingini. Sudah tentu kita tidak mahu kemudaratan-kemudaratan yang wujud akibatnya mengatasi manfaat-manfaat yang diharapkan.

Pertama pembangunan semula tidak boleh dilihat sebagai satu peluang untuk menghalau golongan berpendapatan rendah dan sederhana rendah keluar dari kawasan-kawasan bandar. Walau bagaimanapun ia sepatutnya satu usaha untuk meningkatkan kualiti hidup penduduk asal tanpa memindahkan mereka ke tempat lain. 

Ianya juga membuka peluang-peluang untuk pembangunan yang baru di kawasan tersebut dan hasil dari pembangunan ini perlu dinikmati oleh penduduk asal itu. Oleh itu tidak wajar untuk menyisihkan mereka sepertimana para peneroka bandar yang dibayar untuk berpindah keluar tanpa dapat merasai pembangunan yang baru.

Justeru pemilik asal pula tidak sepatutnya merasa kerdil. Pihak yang membangunkan semula seperti pemaju-pemaju sudah tentu bermatlamat untuk mendapatkan pulangan dari pelaburan mereka. Ia adalah satu perniagaan. Orang berniaga perlu mengeluarkan modal maka sebarang pampasan atau tawaran kepada penduduk asal jangan dianggap sebagai "handout" atau bantuan kebajikan. Ianya bukan sumbangan ihsan tetapi ia adalah hak pemilik asal.

Mereka tidak sepatutnya merasa rendah diri apabila mengadakan rundingan dengan pemaju atau kerajaan. Terdapat penduduk asal yang menuntut kediaman baru yang lebih luas dan lebih tinggi nilainya di pembangunan yang akan dibangunkan. Ada yang menuntut kediaman seperti itu serta pampasan kewangan. Pemaju akan menikmati keuntungan maka mereka perlu mengambil kira sebarang tuntutan penduduk di dalam kos pembangunan mereka.

Pemilik asal juga sepatutnya menganggap diri mereka seperti "rakan kongsi" di dalam sebarang projek pembangunan semula. Tanpa persetujuan mereka atau kediaman mereka, projek tidak akan dapat dilaksanakan. Jika para pemaju mengeluarkan modal kewangan, kediaman penduduk adalah modal mereka yang tidak boleh dipandang remeh. Penduduk adalah pemilik kediaman yang memiliki hakmilik yang sah dan bukan seperti peneroka bandar yang pemilikannya tidak didaftarkan.

Terdapat pangsapuri kos rendah yang meningkat harganya sehingga RM150,000 sebuah dan jika terdapat 600 unit maka nilai modal penduduk adalah RM90 juta. Justeru itu penting bagi mereka untuk melihat nilai keseluruhan kediaman mereka dan bukan hanya nilai individu kediaman mereka.

Ketika saya menjadi ADUN di antara 2008 dan 2018, terdapat satu pemaju yang mahu membangunkan sebuah pembangunan pangsapuri kos rendah di kawasan DUN saya. Saya tidak menentang cadangan itu tetapi sentiasa memberitahu penduduk agar menganggap diri mereka sebagai "rakan kongsi" pemaju. Tanpa mereka projek akan gagal.

Saya pernah didatangi oleh penduduk sebuah pangsapuri kos rendah yang lama dan usang di Klang ketika masih Exco Perumahan Negeri Selangor. Saya diberitahu sebuah pemaju perumahan telah menunjukkan minat untuk membangunkan kawasan mereka. Saranan saya kepada mereka adalah untuk mendapatkan para profesional atau mereka yang berpengalaman untuk menasihati mereka agar kepentingan mereka terjamin. Kediaman mereka memang usang dan perlu dibangunkan tetapi mereka tidak seharusnya terburu-buru menerima tawaran pertama yang datang. Tidak salah untuk membuat perbandingan jika terdapat beberapa tawaran.

15 Januari 2021

HATI-HATI BILA MEMBELI PANGSAPURI PERKHIDMATAN.

Oleh Dato Iskandar Abdul Samad

Hari ini banyak pemaju yang memasarkan kediaman yang dinamakan "service apartment" atau pangsapuri perkhidmatan. Kediaman jenis ini diiklankan sebagai satu  gaya hidup moden untuk generasi hari ini.

Tujuan asal pembangunan pangsapuri ini adalah merupakan kediaman yang disediakan untuk disewa oleh pelancong dan "expatriate" bagi tempoh masa jangkapendek atau jangkapanjang sebagai alternatif yang lebih murah kepada penginapan di hotel.

Pangsapuri pekhidmatan lazimnya dilengkapi dengan perkhidmatan-perkhidmatan seperti housekeeping, business centre, laundrette, kafe, nurseri dan kawalan keselamatan.

Namun hari ini trend ini telah berubah di mana pangsapuri-pangsapuri ini didiami oleh pemiliknya sendiri ( owner occupier ). Pihak berkuasa perlu mendedahkan statistik jumlah pembangunan yang masih mengekalkan tujuan asal iaitu dilengkapi dengan pelbagai perkhidmatan seperti sebuah hotel.

Sebenarnya terdapat pemaju yang terpaksa membina pangsapuri perkhidmatan kerana tanah mereka berstatus perniagaan ( komersial ) dan mereka tidak boleh membina bangunan kediaman seperti pangsapuri biasa atau kondominium. Justeru mereka hanya boleh membina pangsapuri perkhidmatan yang tertakluk kepada peraturan dan akta yang berbeza dari bangunan kediaman.

Sudah tentu terdapat perbezaan-perbezaan di antara pangsapuri perkhidmatan dan kediaman biasa. Para pembeli perlu sedar akan perbezaan-perbezaan ini supaya tidak terkejut setelah membuat pembelian. Berikut adalah senarai perbezaan,

1.) Untuk permulaan bilangan unit yang boleh dibina adalah berbeza. Untuk tanah berstatus bangunan kediaman, bilangan yang boleh dibina adalah berdasarkan kepadatan ( density ) yang dibenarkan. Contohnya ia mungkin 70 hingga 80 unit kediaman seekar.

Tetapi bagi pangsapuri perkhidmatan di atas tanah berstatus perniagaan, bilangan unit yang boleh dibina adalah berdasarkan nisbah plot ( plot ratio ). Dengan nisbah plot, bilangan unit yang boleh dibina adalah lebih tinggi dari formula menggunakan kepadatan. Ia mungkin sehingga 100 unit untuk satu ekar atau lebih.

Oleh itu, pembangunan pangsapuri perkhidmatan adalah lebih padat dari pembangunan pangsapuri biasa. Sudah tentu ini memberi kesan kepada mereka yang tinggal di situ.

2.) Pangsapuri perkhidmatan adalah bangunan perniagaan dan kadar untuk tarif air dan tarif elektrik adalah lebih tinggi dari rumah kediaman.

Ketika saya masih menjadi Exco Perumahan Negeri Selangor, pejabat saya pernah membantu penduduk yang tinggal di bangunan perniagaan memohon untuk dikenakan tarif elektrik kadar kediaman.

Memang terdapat usaha-usaha untuk memastikan mereka yang tinggal di pangsapuri perkhidmatan menikmati kadar yang sama seperti kediaman biasa.

3.) Oleh kerana ia adalah bangunan perniagaan maka cukai taksiran ( cukai pintu ) yang dikenakan oleh pihak berkuasa tempatan seperti majlis bandaraya, majlis perbandaran atau majlis bandaran adalah juga lebih tinggi.

4.) Yuran Penyelenggaraan ( Maintenance Fees ) yang dikenakan ke atas setiap unit adalah lebih tinggi bagi pangsapuri perkhidmatan dari pangsapuri atau kondominium. Yuran ini digunakan oleh pihak pengurusan untuk menyelenggara pembangunan tersebut.

Terdapat pembeli-pembeli rumah yang terkejut kerana mereka terpaksa membayar yuran ini atau yuran yang dikenakan adalah tinggi dan di luar kemampuan mereka untuk membayarnya setiap bulan. Setiap pembeli rumah perlu mengetahui jumlah yang perlu dibayar sebelum membeli.

Pastikan juga sama  ada perkhidmatan dan kemudahan yang disediakan adalah percuma atau perlu dibayar untuk digunakan. 

Walau bagaimanapun terdapat juga kelebihan-kelebihan tinggal di pangsapuri perkhidmatan. Pembangunan ini lazimnya di kawasan yang strategik di tengah bandar dan ada yang berhampiran dengan pengangkutan awam seperti MRT, LRT atau komuter.

Bagi mereka yang membeli sebagai pelaburan jangkapanjang, lokasinya yang strategik membuatnya senang untuk disewakan.

Pembangunan ini juga sering dibina sebagai sebahagian dari pembangunan bercampur yang turut terdapat pusat komersial seperti kompleks membeli belah. Justeru ia berhampiran dengan pelbagai kemudahan. 

Lokasi mempengaruhi harga jualan. Pangsapuri perkhidmatan dengan lokasi yang baik seluas 500 kaki persegi boleh dijual sehingga RM500,000 atau RM1,000 untuk 1 kaki persegi. Walhal RM500,000 boleh membeli pangsapuri biasa dengan keluasan sehingga 1,000 kaki persegi.

Hari ini pemaju tidak hanya menjual rumah tetapi menjual satu gaya hidup. Terdapat mereka yang sesuai dengan gaya hidup ini. Terdapat juga mereka yang mahu kediaman yang tenang dan jauh dari hiruk-pikuk bandar. Ia adalah pilihan masing-masing. Tetapi sebagai pembeli rumah yang akan membelanjakan sebahagian besar pendapatan bulanan mereka untuk membayar balik pinjaman mereka perlu memikirkan dengan teliti gaya hidup yang paling sesuai untuk mereka.

28 September 2020