Monday, October 21, 2019

AFFORDABLE HOUSING : FEDERAL GOVERNMENT MUST TAKE THE LEAD.

The Federal Government must expedite its decision on Perbadanan PR1MA Malaysia.

It was previously announced that a due dilligence will be carried out and a decision on its future will be made.

The dateline as promised for the decision had passed and we are still waiting with bated breath.

Whatever the decision maybe the target for the low and middle income owning their own home could not be realised without government assistance.

Currently state governments like Selangor make it compulsory for developers with projects more than a certain acreage to provide a certain percentage of affordable housing ranging from RM42,000 to RM220,000 per unit.

Such policy managed to increase the affordable housing stock but many developers claimed that it is a strain to their finance.

This policy requires developers to subsidise the construction of the affordable homes as the land cost and construction cost is often higher than the approved selling price.

However there are allegations that developers inflate the prices of the non-affordable homes to provide these subsidies. In the end, it will be the case of housebuyers subsidising housebuyers.

Whether these allegations are true or otherwise, it is not sustainable to solely depend on private developers.

Malaysia needs an entity like the Housing Development Board ( HDB ) in Singapore and therefore PR1MA or other similar entity to address the nation housing issue is a must.

Although developers must also play their part but the provision of affordable housing must be the responsiblity of the Federal Government especially when huge cash subsidies are required.

Affordable housing must not be seen as a totally commercial exercise. The return to the government is not direct monetary proceeds but having citizens that are happy, contented, prosperous and efficient as a result of proper housing. Even the HDB in Singapore had received cash injections from its government.

Therefore appointing a corporate person with limited understanding of the problems facing the middle and low income earners to head this entity would not be very sensible

Dato' Iskandar A. Samad
Head Coordinator
REACH ( Resource Centre For The Advancement Of The Community & Housing / Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat  & Perumahan )
18 July 2019

*Dato' Iskandar was the Selangor State Government Exco for Housing, Building Management & Urban Living from 2008 to 2018. He was also formerly a board member of the Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS), Lembaga Perumahan Dan Hartanah Selangor (LPHS) and Perumahan Dan Hartanah Selangor Sdn. Bhd. (PHSSB).

RUMAH MAMPU MILIK : KERAJAAN PERSEKUTUAN PERLU MENJADI PENERAJU UTAMA.

Kerajaan Persekutuan diminta mempercepatkan keputusannya mengenai Perbadanan PR1MA Malaysia.

Sebelum ini telah diumumkan satu penelitian wajar (due dilligence) akan dilakukan dan keputusan mengenai  masa depannya akan dibuat.

Bagaimana pun, tarikh yang dijanjikan telah berlalu dan kita masih menanti perkembangannya dengan penuh debaran.

Apa sahaja keputusannya kelak, sasaran untuk mereka yang berpendapatan rendah dan sederhana memiliki rumah sendiri tidak akan dapat tercapai tanpa campur tangan kerajaan.

Buat masa ini kerajaan negeri contohnya kerajaan negeri Selangor telah mewajibkan pemaju-pemaju rumah dengan projek melebihi keluasan tertentu menyediakan peratusan tertentu rumah mampu milik yang berharga dari RM42,000 ke RM220,000 seunit.

Polisi tersebut berjaya meningkatkan stok rumah mampu milik tetapi banyak pemaju melaporkan ianya membebankan dan menyebabkan mereka mengalami kekangan kewangan.

Polisi tersebut memerlukan pemaju-pemaju menanggung sebahagian dari kos pembinaan rumah mampu milik tersebut memandangkan harga tanah dan kos pembinaan seringkali lebih tinggi dari harga jualan yang diluluskan.

Bagaimanapun terdapat dakwaan yang pemaju-pemaju telah menaikkan harga rumah bukan mampu milik untuk menampung tanggungan mereka itu. Akhirnya ia menjadi kes pembeli rumah yang menanggung pembeli rumah yang lain dan bukan pemaju seperti yang dihasratkan.

Sama ada dakwaan ini benar atau tidak, keseluruhan beban tidak harus diletakkan ke atas  pemaju-pemaju swasta semata-mata.

Malaysia memerlukan entiti seperti HDB (Housing Development Board) di Singapura dan sebab itu PR1MA atau entiti yang serupa dengannya untuk menangani masalah perumahan nasional adalah satu kemestian.

Walaupun pemaju-pemaju juga perlu memainkan peranan mereka namun pembinaan rumah mampu milik mestilah diterajui oleh kerajaaan persekutuan terutamanya bila ia memerlukan sejumlah peruntukan tunai yang besar.

Rumah mampu milik tidak harus dilihat sebagai bahan komersial semata-mata.  Pulangannya kepada kerajaan kelak bukanlah dalam bentuk kewangan tetapi wujudnya warganegara yang bahagia, makmur, sejahtera dan efisien hasil dari tempat tinggal yang sempurna. Malah HDB di Singapura juga menerima suntikan dana dari kerajaannya.

Sehubungan itu, perlantikan individu korporat dengan pemahaman terbatas terhadap permasalahan yang dihadapi oleh golongan berpendapatan sederhana dan rendah untuk menerajui entiti ini adalah tidak wajar sama sekali.

Dato’ Iskandar A. Samad
Ketua Penyelaras REACH
(Resource Centre For The Advancement Of The Community & Housing / Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat & Perumahan)
18 Julai 2019

*Dato' Iskandar merupakan Exco Perumahan, Pengurusan Bangunan Dan Kehidupan Bandar Kerajaan Negeri Selangor dari 2008 hingga 2018. Beliau pernah menjadi ahli lembaga pengarah Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS), Lembaga Perumahan Dan Hartanah Selangor (LPHS) dan Perumahan Dan Hartanah Selangor Sdn. Bhd. (PHSSB)

RENT TO OWN : 4 SUGGESTIONS FOR THE HOUSING MINISTER.

I would like to congratulate the Housing Minister (KPKT), Hajjah Zuraida Kamaruddin, for announcing the launching of a Rent To Own scheme in September. Rent To Own is an important initiative to enable the low and middle income earners own their own home.

When I was the Housing Exco in Selangor, a similar scheme named DANASEL was launched in 2015. This scheme was first initiated to assist the urban settlers of Kg Rimba Jaya, Shah Alam buy the low cost apartments offered to them. Under this scheme, the  settlers will rent the apartments and have an option to buy them outright when they are able to obtain a bank loan.

From my experience with this scheme, I would like to highlight the following suggestions for the consideration of the Housing Minister,

1.) Part of the rental paid from the beginning untill the sale of the property will be deducted from the selling price.

For example, a participant of this scheme pays a monthly rental of RM800. If the participant decides to buy the property after 5 years, the total rental paid is RM48,000. If 75 percent of the rental is deducted from the property selling price, the participant will received a discount of RM36,000. The participant will only need to pay RM164,000 for a property sold at RM200,000.

2.) If the participants decide not to buy the property and move out, part of the rental paid will be returned to them.

For participants paying a rent of RM800 per month and decide to move out after 5 years, they will get back RM36,000 if 75 percent of the rental paid is returned. This amount could assist them to buy a house elsewhere. There was a similar pay back rental scheme called SMART SEWA when I was the Housing Exco in Selangor.

3.) If a participant is unable to obtain a bank loan due to poor financial standing, the rental will be converted to monthly instalments for the property. The government will have to decide the number of months to be paid untill the property is fully paid. It may take years but it should not be more expensive than a bank loan.

4.) The selling price to the participants must be the value of the property when the participants initially moved in and not the market value at the time of sale.

Rent To Own has the potential to ensure that affordable housing is accessible to all citizens especially those with inadequate funding to pay for their housing loan deposit and those that could not obtain any form of financing. The Federal Government with its vast resources must make this scheme a success.

Dato' Iskandar A. Samad
Head Coordinator
REACH ( Resource Centre For The Advancement Of The Community And Housing )
25 July 2019

RENT TO OWN ( SEWA MILIK ) : 4 CADANGAN UNTUK MENTERI PERUMAHAN.

Saya ingin mengucapkan tahniah kepada Menteri Perumahan ( KPKT ), Hajjah Zuraida Kamaruddin, kerana mengumumkan skim Rent To Own yang akan dilancarkan bulan September ini. Rent To Own merupakan satu inisiatif penting yang dapat membantu golongan berpendapatan rendah dan sederhana memiliki rumah sendiri.

Ketika saya Exco Perumahan Negeri Selangor skim sama yang dinamakan DANASEL telah dilancarkan dalam tahun 2015. Skim tersebut dimulakan untuk membantu peneroka bandar Kg Rimba Jaya, Shah Alam membeli pangsapuri kos rendah yang ditawarkan kepada mereka. Di bawah skim ini, mereka menyewa pangsapuri tersebut dan mempunyai pilihan untuk membelinya apabila mereka berupaya mendapat pinjaman bank.

Berdasarkan pengalaman saya dengan skim ini, berikut adalah 4 cadangan saya untuk pertimbangan Menteri Perumahan,

1.) Sebahagian dari sewa yang dibayar dari mula menyewa hingga penjualan rumah ditolak dari harga rumah.

Contohnya seorang peserta skim ini membayar sewa RM800 sebulan. Jika peserta itu membuat keputusan untuk membeli rumah selepas 5 tahun, jumlah sewa yang telah dibayar adalah RM48,000. Sekiranya 75 peratus dari jumlah ini ditolak dari harga rumah maka peserta akan mendapat diskaun RM36,000. Peserta hanya perlu membayar RM164,000 bagi rumah yang dijual dengan harga RM200,000.

2.) Sekiranya peserta tidak mahu membeli rumah dan mahu berpindah, sebahagian dari sewa yang dibayar akan dipulangkan.

Seorang peserta yang membayar sewa RM800 sebulan dan membuat keputusan untuk berpindah selepas 5 tahun akan mendapat balik RM36,000 jika 75 peratus dari sewa yang dibayar dipulangkan semula. Wang yang dipulangkan dapat membantu peserta membeli rumah di tempat lain. Ketika saya Exco Perumahan Selangor terdapat skim pembayaran balik sewa seperti ini yang dinamakan SMART SEWA.

3.) Jika seorang peserta gagal sama sekali mendapat pinjaman bank kerana kedudukan kewangan yang tidak mengizinkan, sewa yang dibayar akan dijadikan bayaran ansuran pembelian rumah. Terpulang kepada kerajaan untuk menentukan jumlah bulan yang perlu dibayar sebelum harga rumah itu dapat dibayar sepenuhnya. Ia mungkin mengambil masa bertahun-tahun tetapi ia tidak sepatutnya lebih mahal dari pinjaman bank.

4.) Harga jualan rumah adalah nilai ketika peserta mula-mula berpindah masuk dan bukan nilai semasa ketika rumah itu dijual.

Rent To Own berpotensi memastikan perumahan mampu milik dapat dimiliki oleh rakyat terutamanya mereka yang tidak mempunyai wang yang mencukupi untuk membayar deposit pinjaman perumahan atau mereka gagal sama sekali untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Kerajaan Persekutuan dengan sumber yang besar mesti memastikan skim ini berjaya.

Dato' Iskandar A. Samad
Ketua Penyelaras
REACH
( Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan )
25 Julai 2019

BUKAN SAHAJA LIF PERLU DIBERI PERHATIAN TETAPI SEMUA PPR.

REACH mengalu-alukan pengumuman Menteri Perumahan (KPKT), Hajjah Zuraida Kamaruddin, untuk mengadakan satu mesyuarat jawatankuasa yang membabitkan semua pihak terlibat bagi mencari satu mekanisme untuk mengurangkan insiden melibatkan lif di negara ini. Keputusan ini adalah selepas kejadian lif terhempas di PPR Kg Kerinchi, Kuala Lumpur Jumaat lepas yang mengakibatkan 8 penduduk cedera.

Walau bagaimanapun kami berharap KPKT tidak hanya memberi penekanan kepada lif tetapi kepada aspek-aspek lain terutamanya di Program Perumahan Rakyat ( PPR ). Kebanyakan PPR telah lama dibina dan ada yang usianya melebihi 20 tahun.

Oleh yang demikian satu pemeriksaan yang terperinci ( audit ) perlu dilakukan oleh kerajaan untuk memastikan ianya masih selamat didiami.

Lif memang merupakan aspek utama yang perlu diberi perhatian tetapi terdapat aspek-aspek lain yang juga perlu diambil berat. Di antaranya adalah,

1.) PENDAWAIAN ELEKTRIK.

Pendawaian elektrik yang usang boleh mengakibat litar pintas dan kebakaran. Sebarang kebakaran di PPR 17 tingkat boleh menyebabkan bukan sahaja kerugian harta benda tetapi kehilangan nyawa. Oleh itu, pendawaian elektrik perlu diperiksa untuk menentukan sama ada ia masih selamat atau tidak.

Kerajaan mesti bersedia untuk menanggung kos pendawaian semula. Kerajaan tidak boleh cuba untuk melakukan sebarang penjimatan jika ia melibatkan nyawa penduduk.

2.) TEMBOK BATU DAN “RAILINGS” YANG TIDAK LAGI KUKUH.

Tembok dan “railings” terutamanya di koridor mestilah disahkan masih kukuh. Tembok yang telah usang boleh runtuh bila-bila masa. “Railings” yang teruk berkarat boleh tertanggal. Ia amat merbahaya kepada sesiapa yang bersandar kepada tembok atau “railings” tersebut terutamanya kanak-kanak. Mereka berkemungkinan akan terjatuh dan jika dari tingkat yang tinggi boleh mengakibatkan kecederaan parah malah kematian. Terdapat 2 kes kanak-kanak meninggal dunia akibat terjatuh dari sebuah PPR kerana “railings” yang telah tertanggal.

Tembok dan “railings” yang jatuh dari tingkat atas juga boleh membunuh dan mencederakan mereka di bawah.

Ketika saya menjadi Exco Perumahan Negeri Selangor, pada tahun 2016 Kerajaan Negeri telah membaik pulih “railings” di koridor dan tangga di PPR Kota Damansara yang telah karat dan ada yang telah tertanggal.

3.) KEPINGAN PENUTUP BUMBUNG YANG REPUT DAN USANG.

Kepingan penutup bumbung seperti genting konkrit, kepingan logam atau kepingan gentian simen ( cement fibre ) yang reput, pecah atau usang boleh mengakibatkan kebocoran ketika hujan. Air yang memasuki kediaman mungkin tidak merbahaya tetapi ia boleh menyebabkan litar pintas yang boleh mengakibatkan kebakaran atau boleh mengalirkan arus elektrik yang menjadi punca kepada renjatan elektrik.

Selain dari itu, kepingan bumbung yang jatuh dari atas atau diterbangkan angin boleh menyebabkan kecederaan parah atau kematian jika mengenai penduduk.

Kos menukar bumbung adalah tinggi tetapi ianya satu keperluan jika dapat meningkatkan keselesaan penduduk dan mengelakkan berlakunya kemalangan jiwa.

Oleh itu, kami berharap KPKT dan kerajaan-kerajaan negeri yang terlibat akan bekerjasama melaksanakan pemeriksan terperinci ( audit ) yang menyeluruh agar keselamatan penduduk adalah terjamin.

Berdasarkan pengalaman saya sebagai Exco sebelum ini, kerajaan negeri turut membaikpulih kemudahan-kemudahan di PPR tetapi mereka mungkin tidak memiliki dana yang mencukupi untuk menanggung keseluruhan kos tersebut. Oleh itu, Kerajaan Persekutuan perlu memperuntukan dana yang mencukupi.

Dalam tahun 2012 ketika saya Exco Perumahan, Kerajaan Negeri Selangor telah membelanjakan RM3.2 juta untuk membaikpulih 29 lif dan 2 pam air di PPR Kota Damansara dan PPR Taman Putra Permai, Lembah Subang. Pada pandangan kami,

Kerajaan Persekutuan perlu memperuntukan sekurang-kurangnya RM200 juta untuk membaikpulih semua PPR. Kerajaan tidak boleh menunggu apabila berlaku kemalangan baru hendak bertindak.

Dato' Iskandar Abdul Samad
Ketua Penyelaras
REACH
(Pusat Sumber Untuk Memajukan Masyarakat Dan Perumahan)
5 Zulhijjah 1440 / 5 Ogos 2019

NOT ONLY LIFTS BUT ALL THE PPRs REQUIRE ATTENTION.

REACH welcome the announcement by the Housing Minister, Hajjah Zuraida Kamaruddin, to call for a committee meeting involving all parties responsible to formulate a mechanism to reduce the number of incidents relating to lifts in this country. Last Friday ( 3rd August ) a lift at the Kerinchi PPR crashed to the ground injuring 8 residents.

However we hope that the Ministry will not only focus on lifts but also all other aspects especially at the Program Perumahan Rakyat ( People’s Housing Programme ) or PPR. Some of the PPRs were built more than 20 years ago.

Therefore a detailed inspection or audit must be carried out by the government to determine whether they are still safe to be occupied.

Lifts are important and must be given the full attention but there are other aspects of a building that must never be neglected. Among them are,

1.) ELECTRICAL WIRINGS.

Old electrical wirings could cause short circuit and start a fire. A fire at a 17-storey building like the PPRs not only could damage properties but could also result in the deaths. Therefore the electrical wirings must be inspected and tested to ensure they are safe.

The government must be willing to allocate funds for the cost of rewiring. No expense should be spared when life is at stake.

2.) BRICKWALLS AND RAILINGS THAT ARE NO LONGER STURDY.

Brickwalls and railings especially at the corridors must be confirmed to be sturdy. Brickwalls that are no longer sturdy or crumbling are liable to collapse. Railings that have rusted may get detached or disintegrated and are dangerous to whoever that leans on to it, especially children. They may fall to the ground and may result in serious injuries  or even deaths. There have been deaths at a PPR when 2 children fell from the top floors because the rusted railings were detached.

When I was the Housing Exco in Selangor, the State Government repaired and replaced railings at the corridors and staircases of the Kota Damansara PPR in 2016.

3.) ROOF COVERINGS THAT ARE DETACHED OR CRUMBLING.

Detached, broken or crumbling roof coverings like concrete tiles, metal deckings or cement fibre sheets will allow water to flow into the dwellings when it rains. Water may not kill the residents but it may lead to short circuit that could cause fire or it could conduct electricity and electrocute the residents. 

Apart from that, the roof coverings that fall to the ground or blown by high wind would cause serious injuries or even deaths if they hit the residents.

The cost to replace the roof coverings maybe high but is necessary to be carried out if it could improve the quality of life or could save lives.

Therefore, we hope that the Housing Ministry and the state governments will cooperate to carry out the total inspections ( audits ) to ensure the safety of the residents.

Based on my experience as the Housing Exco, the state governments do carry out repairs and refurbishments at the PPRs but they may not have adequate funds to carry out comprehensive repairs. The Federal Government must extend financial aid to them. 

In 2012 when I was the Housing Exco, the Selangor State Government spent RM3.2 million to repair and replace 29 lifts and 2 water pumps at the Kota Damansara and Taman Putra Permai, Kota Damansara PPR.

The Federal Government must at least allocate RM200 million for all PPRs They must not wait untill any fatality before taking action.

Dato’ Iskandar Abdul Samad
Head Coordinator
REACH
( Resource Centre For The Advancement Of The Community And Housing )
5 Zulhijjah 1440 / 5 August 2019

ESTABLISH A CONSORTIUM TO MAINTAIN PPRs AND LOW COST DEVELOPMENTS.

The announcement by Fahmi Fadzil, MP for Lembah Pantai that the KL City Hall will replace all lifts at PPRs that are over 10 years old is most welcome.

However it will reduce problems if the lifts and the maintenance of the PPRs are placed under a consortium or a corporation controlled by the Federal Government.

This body could also manage low cost developments such as low cost flats which often experienced problems with their maintenance.

There are residents of low-cost flats with a small number of dwellings having to pay higher maintenance fees as the total maintenance cost are being shared among a small number of residents. Bulk maintenance contract together with other developments would reduce the fees paid by the residents

There are also maintenance companies that could not afford to stock adequate parts and this resulted in any repair taking much longer as they need time to get the parts delivered.

Disputes also often occured between maintenance companies and residents represented by their MCs (Management Corporation) or JMBs (Joint Management Body) resulting in maintenance being suspended or repair works being delayed.

Although lifts are more complex as they involve long-term contracts and require the use of original parts, direct government involvement would help. It will be more effective than any "ad hoc" committees that only meet when there is a problem.

It is time for the government to take over the maintenance to ensure the well-being of the people and to protect their interest. Maintenance fees could be reduced, repairs could be carried out faster and disputes could be resolved.

Dato' Iskandar A. Samad
Head Coordinator
REACH ( Resource Centre For The Advancement Of The Community And Housing )
13 Zulhijjah 1440 / 13 August 2019

TUBUHKAN KONSORTIUM MENYELENGGARA PPR DAN PEMBANGUNAN KOS RENDAH.

Pegumuman Ahli Parlimen Lembah Pantai, Fahmi Fadzil, bahawa DBKL akan menggantikan lif-lif di PPR yang melebihi 10 tahun adalah dialu-alukan.

Walau bagaimanapun banyak masalah dapat diselesaikan jika lif dan penyelenggaraan PPR diletakkan di bawah satu konsortium atau perbadanan yang dikawal oleh Kerajaan Kersekutuan.

Badan ini juga dapat menyelenggara pembangunan-pembangunan kos rendah seperti pangsapuri kos rendah yang sering menghadapi masalah penyelenggaraan.

Terdapat penduduk pembangunan kos rendah dengan bilangan kediaman yang sedikit terpaksa membayar yuran penyelenggaraan lebih tinggi oleh kerana kos penyelenggaraan itu dikongsi bersama bilangan penduduk yang kecil. Kontrak secara pukal dengan badan baru ini bersama pembangunan-pembangunan lain boleh mengurangkan yuran yang dibayar oleh penduduk.

Terdapat juga syarikat-syarikat penyelengaraan yang tidak memiliki keupayaan untuk menyimpan stok alat ganti yang secukupnya dan boleh mengakibatkan kerja-kerja baik pulih mengambil masa yang lama kerana terpaksa menunggu alat ganti tiba.

Pertelingkahan sering juga berlaku di antara syarikat penyelengaraan dan penduduk yang diwakili oleh MC (Perbadanan Pengurusan) atau JMB (Badan Pengurusan Bersama) sehingga kerja-kerja penyelenggaraan atau baik pulih tertangguh.

Walaupun untuk lif adalah lebih rumit kerana ia melibatkan kontrak jangka panjang dan perlu menggunakan alat ganti dari pembuat yang asal namun penglibatan secara langsung kerajaan boleh membantu. Ianya lebih berkesan dari jawatankuasa-jawatankuasa "ad hoc" yang bermesyuarat apabila timbul masalah.

Sudah tiba masanya kerajaan terlibat di dalam penyelenggaraan tersebut untuk menjamin kesejahteraan penduduk dan menjaga kepentingan mereka. Yuran penyelenggaraan boleh dikurangkan, kerja-kerja baik pulih boleh dilaksanakan dengan cepat dan pertelingkahan boleh dielakkan.

Dato' Iskandar A. Samad
Ketua Penyelaras
REACH (Pusat Sumber Untuk Memajukan Masyarakat Dan Perumahan)
13 Zulhijjah 1440 / 13 Ogos 2019

PEMILIKAN RUMAH : JANGAN ABAIKAN MEREKA BERPENDAPATAN RENDAH DAN SEDERHANA RENDAH, BANTU RAKYAT MEMBAYAR DEPOSIT PINJAMAN.

REACH mengalu-alukan keputusan Kerajaan Pusat untuk melonggarkan syarat pembelian rumah mampu milik dengan membenarkan mereka berpendapatan kurang dari RM4,360 sebulan membeli rumah yang tidak melebihi RM300,000 di bawah skim Dana Rumah Mampu Milik. Sebelum ini hanya mereka dengan gaji di bawah RM2,300 dapat membeli rumah tidak melebihi RM150,000.

REACH bersetuju dengan kerajaan bahawa pelonggaran ini akan dapat melonjakkan pemilikan rumah oleh rakyat di negara ini. Walau bagaimanapun kami berharap golongan yang berpendapatan kurang dari RM2,300 sebulan tidak akan diabaikan. Sehubungan itu kerajaan mesti memastikan rumah kurang dari RM150,000 sebuah terus dibina oleh pemaju.

Masalah hari ini adalah bukan rumah yang tidak mencukupi tetapi rumah yang dibina tidak mencukupi untuk golongan tertentu iaitu golongan berpendapatan rendah dan sederhana rendah. Polisi baru ini memang berupaya meningkatkan pemilikan kediaman kerana ia melibatkan kelompok yang baru. Tetapi usaha juga mesti dilakukan untuk memastikan pemilikan rumah di kalangan golongan berpendapatan rendah dan sederhana rendah dapat ditingkatkan.

Selain dari itu, kami menggesa kerajaam agar membantu pembeli rumah untuk mendapatkan deposit 10 peratus bagi pinjaman perumahan mereka. Ramai yang tidak dapat membayar deposit ini maka terpaksa melupakan hasrat untuk membeli rumah idaman mereka.

Jika rumah mereka berharga RM150,000 sebuah, ini bermakna mereka perlu menyediakan RM15,000 untuk deposit bagi pinjaman mereka. Untuk mereka yang berpendapatan RM2,000 sebulan dan menabung RM200 sebulan maka mereka memerlukan 75 bulan atau lebih 6 tahun untuk mengumpul jumlah tersebut. Tetapi lebih baik jika kerajaan boleh mendahulukan deposit ini dan pembeli membayar secara berperingkat-peringkat selepas membeli rumah.

Kerajaan Pusat memang memiliki skim seperti ini. Pada zaman kerajaan sebelum ini, terdapat Skim Rumah Pertamaku yang menawarkan pembiayaan sehingga 100 peratus dan skim pembiayaan deposit 10 peratus, MyDeposit yang telah ditutup. Kerajaan Persekutuan hari ini juga menyediakan skim pinjaman untuk membayar deposit iaitu skim DepositKu. Tetapi skim ini adalah untuk skim FundMyHome sahaja di mana pembeli perlu membayar deposit 20 peratus dari harga rumah dan pinjaman maksima adalah RM30,000. Oleh itu, pembeli yang membeli rumah RM300,000 perlu membayar RM60,000 dan mereka masih perlu mencari RM30,000 lagi dari sumber-sumber yang lain.

Kami berpandangan halatuju Kementerian Perumahan untuk memastikan rakyat dapat memiliki rumah sendiri adalah tepat tetapi perlu ditambahbaik. Kemudahan untuk mendapatkan pembiayaan deposit ini perlu diperluaskan dan dipermudahkan. Skim DepositKu perlu diperluaskan dan bukan untuk skim FundMyHome sahaja tetapi untuk semua pembelian sepertimana skim MyDeposit sebelum ini.

Semasa saya adalah Exco Perumahan Selangor, Kerajaan Negeri telah melancarkan skim pembiayaan deposit yang dinamakan Selangor Smarthome Buyer untuk pembeli-pembeli rumah mampu milik, Rumah Selangorku, yang dibina oleh PKNS.

Dato' Iskandar Abdul Samad
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH)
29 Zulhijjah 1440 / 29 Ogos 2019

MENTERI PERUMAHAN DIINGATKAN BELIAU MENTERI PERUMAHAN MALAYSIA BUKAN MENTERI PERUMAHAN HONG KONG ATAU NEGARA CHINA.

REACH menggesa Menteri Perumahan supaya mempertimbangkan semula cadangan untuk melaksanakan kempen untuk menjual rumah kepada rakyat Hong Kong dan Negara China.

Beliau berkata selepas menghadiri perasmian Persidangan Bandar Pintar Asia Ke 5 pada 11 September lepas di Putrajaya bahawa satu Kempen Pemilikan Rumah ( Home Ownership Campaign ) akan diadakan dengan sasaran utama pembeli-pembeli dari negara tersebut.

REACH berpandangan masih ramai rakyat Malaysia yang belum memiliki rumah sendiri dan menghadapi masalah untuk membelinya maka mereka ini yang perlu didahulukan dan dibantu bukan rakyat negara luar.

Bantahan besar-besaran terhadap campur tangan Beijing di Hong Kong telah membuat wilayah itu berada di dalam keadaan tidak stabil dan akan menyebabkan ramai penduduknya berhasrat untuk berhijrah ke negara luar. Menteri Perumahan tidak sepatutnya menjadikan negara kita sebagai salah satu destinasi utama mereka. Biarkan Hong Kong dan Negara China menyelesaikan masalah mereka sendiri.

Oleh itu, REACH mengingatkan Menteri Perumahan bahawa beliau adalah Menteri Perumahan Malaysia dan bukan Menteri Perumahan Hong Kong atau Negara China. Selesaikan masalah rakyat Malaysia dan bukan rakyat negara lain.

Kami turut berpandangan kempen ini akan menaikkan harga rumah di Malaysia dan akan menyisihkan pembeli tempatan. Pembeli tempatan akan terpaksa bersaing dengan pembeli dari Hong Kong dan Negara China, persaingan yang wujud boleh menyebabkan para pemaju meningkatkan harga rumah. Memandangkan pembeli dari negara luar memiliki keupayaan kewangan yang lebih maka akhirnya pembeli tempatan akan ketinggalan. Pembelian rumah-rumah tersebut akan dimonopoli oleh pembeli luar.

Walaupun rumah-rumah yang terlibat merupakan rumah-rumah bernilai tinggi namun kebanjiran rakyat Hong Kong dan Negara China ke negara ini akan merubah komposisi masyarakat di bandar-bandar besar. Budaya dan cara hidup warga asing yang berbeza boleh menggugat stabiliti dan keharmonian masyarakat. Hari ini kita menghadapi masalah dengan warga asing yang sedia ada maka tidak perlu ditambah kumpulan yang baru.

Oleh itu, REACH menggesa Kementerian Perumahan memperkasa dan menambahbaik program-program perumahan rakyat yang sedia ada. Berilah tumpuan kepada rakyat tempatan.

Dato' Iskandar Abdul Samad
Ketua Penyelaras
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan (REACH)
12 Muharam 1441 / 12 September 2019

PENURUNAN HARGA MINIMA HARTANAH UNTUK WARGA ASING : RM600,000 TERLALU RENDAH.

Kenyataan Menteri Perumahan Hajjah Zuraida Kamaruddin bahawa kementerian beliau tidak mencadangkan harga minima hartanah yang boleh dibeli oleh warga asing diturunkan dari RM1 juta kepada RM600,000 adalah amat mengejutkan.

POLISI PERUMAHAN BUKAN POLISI KEWANGAN.

Peraturan yang diumumkan pada Belanjawan 2020 itu adalah satu polisi perumahan penting dengan kesan yang meluas kepada sektor perumahan serta masyarakat dan sepatutnya diputuskan oleh Kementerian Perumahan. Peraturan ini adalah peraturan perumahan dan bukan peraturan kewangan.

Walau bagaimanapun adakah peraturan dibuat kerana Menteri Perumahan pernah mencadangkan Home Ownership Campaign ( HOC ) untuk warga asing seperti dari Singapura dan Hong Kong?

PEMAJU MEMBINA KEDIAMAN KOS TINGGI UNTUK MENGAUT KEUNTUNGAN BESAR MAKA TIDAK WAJAR MEMINTA BANTUAN KERAJAAN JIKA GAGAL.

Peraturan baru ini dilihat seperti untuk membantu pemaju yang sepatutnya melakukan kajian pasaran agar tidak berlaku kediaman yang tidak terjual. Permintaan hari ini adalah terhadap rumah mampu milik dan bukan hartanah mewah.

Menurut data Pusat Maklumat Hartanah Negara ( NAPIC ), pada suku pertama 2019 daripada 32,936 unit kediaman yang tidak terjual yang bernilai RM19,964.20 juta hanya 13.86 peratus atau 4,567 unit bernilai RM548.15 juta adalah terdiri dari rumah di bawah RM200,000 seunit. Ini membuktikan rumah mampu milik yang mendapat perhatian rakyat.

Kerajaan perlu memberi tumpuan kepada usaha-usaha untuk membantu rakyat berpendapat rendah dan sederhana memiliki rumah. Pemaju telah mengambil satu risiko dengan membina rumah mewah dan rumah kos tinggi. Mereka menjangkakan mengaut keuntungan yang lebih besar berbanding membina rumah mampu milik walaupun rumah mampu milik amat diperlukan. Oleh itu, tidak wajar kerajaan membantu mereka apabila mereka gagal. Mereka telah membuat pilihan maka mereka perlu menyelesaikan masalah mereka sendiri.

RM600,000 TERLALU RENDAH UNTUK WARGA ASING.

Harga minima RM600,000 adalah rendah berbanding dengan pendapatan rakyat di negara-negara seperti Singapura dan Hong Kong. RM600,000 adalah 196,656 Dollar Singapura ( SGD ) atau 1,124,279 Dollar Hong Kong ( HKD ).

Sebagai perbandingan kita perlu melihat nilai harga rumah RM600,000 itu dan pendapatan rakyat di negara-negara yang menjadi sasaran pemaju Malaysia itu.

Di Malaysia, pendapatan median isi rumah adalah RM6,275 sebulan ( M40 ) dan harga rumah RM600,000 ini bersamaan dengan 95.60 bulan pendapatan bulanan mereka.

Sementara bagi rakyat Singapura, pendapatan median isi rumah mereka adalah 9,293 SGD atau RM28,325 dan ini bersamaan dengan hanya 21.16 bulan pendapatan bulanan mereka.

Bagi rakyat Hong Kong pula, pendapatan median isi rumah adalah 28,100 HKD atau RM14,974 dan ini bersamaan dengan 40.00 bulan pendapatan bulanan mereka.

Oleh yang demikian, harga rumah minima yang dilonggarkan itu adalah terlalu rendah bagi mereka. Rakyat negara asing tidak akan menghadapi masalah untuk membelinya. Rumah-rumah tersebut akan laku dijual seperti kacang goreng panas.

MENGUBAH LANSKAP SOSIAL BANDAR-BANDAR.

Polisi ini akan menyebabkan komposisi bandar-bandar kita akan berubah. Struktur masyarakat juga akan berubah dengan kebanjiran warga-warga asing ini. Kita sedang berusaha menyelesaikan masalah-masalah sampingan yang datang dengan tenaga kerja asing dan kita akan menambah masalah dengan polisi baru ini.

Tetapi yang paling menyedihkan rakyat tempatan sedang menghadapi masalah untuk memiliki rumah walhal warga asing boleh memilikinya dengan mudah. Bantulah mereka yang memerlukan bukan para pemaju.

Dato' Iskandar Abdul Samad
Ketua Penyelaras
Pusat Kajian Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan ( REACH )
15 Safar 1441 / 14 Oktober 2019

Bersama Tuan Haji Sarom Jais bekas YDP PAS Kawasan Ampang Jaya di Kenduri Kahwin Tuan Haji Khasim Abdul Aziz pada 20 Julai 2019.



Flashback - Diskusi Sempena Hari Kemerdekaan "Apakah Kontrak Sosial?".


Flashback - PRK Cameron Highlands Januari 2019.









Korban PAS Cawangan Bukit Adil, Kg Cheras Baru 11 Ogos 2019.









Ceramah "Apakah Itu Kontrak Sosial?" Oleh Prof Dr Ridwan Tee di Taman Maju Jaya Fasa 3



Himpunan PAS-UMNO Kawasan Pandan Dan Ampang 16 Okt 2019.


Bersama Pimpinan DHPP Selangor Pada Himpunan PAS-UMNO Kawasan Pandan Dan Ampang 16 Okt 2019.


Di Kompleks PAS Kedah, Alor Setar hari Sabtu lepas.



19 OKT 2019 TELAH TERBANG KE ALOR SETAR UNTUK MENGHADIRI MUNAQASYAH UCAPAN DASAR PRESIDEN PERINGKAT NEGERI KEDAH.




Jangan lupa Ceramah Penyatuan Ummah PAS & UMNO Pandan 30 Okt 2019.


Majlis Sepetang Bersama Pak Daeng ( Dr Daeng Sanusi Daeng Mariok ) Anjuran Assabiqun Pandan di PTP Pandan Indah pada 20 Okt 2019.












PENGURANGAN TEMPAT LETAK KERETA BOLEH DILAKSANAKAN JIKA SISTEM PENGANGKUTAN AWAM TELAH LENGKAP.

Menteri Pengangkutan telah mencadangkan kelonggaran penyediaan tempat letak kereta untuk pemaju yang membina projek-projek TOD ( Transit-oriented Development / Pembangunan Berorientasi Transit ) iaitu projek-projek yang berhampiran dengan stesen transit seperti LRT, MRT atau KTM.

REACH boleh bersetuju dengan cadangan tersebut jika pengangkutan awam kita telah lengkap, menyeluruh dan cekap. Tetapi cadangan ini belum lagi boleh dilaksanakan jika rakyat masih terpaksa menggunakan kenderaan sendiri untuk sampai ke sesuatu destinasi kerana sistem pengangkutan awam yang belum menyeluruh. Mungkin terdapat pengangkutan awam yang disediakan tetapi rakyat terpaksa bertukar LRT, MRT,  KTM atau bas beberapa kali untuk ke destinasi mereka. Atau perjalanan mengambil masa 3 hingga 4 kali ganda berbanding dengan menaiki kenderaan sendiri.

Maka cadangan ini tidak seharusnya dilaksanakan sehingga sistem pengangkutan awam kita selesai dilengkapkan dan dipertingkatkan.

Walau bagaimanapun tidak wajar untuk memansuhkan sama sekali peruntukan tempat letak kereta untuk unit-unit kediaman yang dijual. Terdapat peruntukan di mana pemaju perlu menyediakan satu tempat letak kereta bagi setiap kediaman berstrata di bawah RM100,000 sebuah dan lebih dari satu untuk setiap kediaman berstrata melebihi RM100,000 sebuah. Peruntukan ini tidak wajar dimansuhkan kerana keperluan pembeli akan berubah dengan masa. Apa akan terjadi kepada mereka yang tidak mampu memiliki kereta ketika membeli kediaman tetapi mampu membelinya selepas beberapa tahun? Adakah mereka terpaksa mencari kediaman lain?

Kemungkinan besar penduduk akan meletakkan kereta di jalan-jalan di luar pembangunan seperti yang berlaku hari ini. Ini akan menyusahkan penduduk tempatan kerana berdasarkan pengalaman hari ini pihak Polis dan Pihak Berkuasa Tempatan ( PBT ) menghadapi masalah untuk menguatkuasakan undang-undang. Walaupun kereta-kereta disaman berkali-kali namun pemiliknya tetap berdegil.

Peruntukan letak kereta tambahan atau untuk tetamu mungkin boleh dikurangkan tetapi mestilah tertakluk kepada syarat-syarat yang ketat. Pilihan juga boleh diberikan kepada pembeli untuk membeli tempat letak kereta tambahan. Ini juga dapat mengurangkan kos yang terpaksa ditanggung oleh pemaju. Walau bagaimanapun kerajaan mesti memantau agar pemaju tidak memaksa pembeli membeli tempat letak kereta tambahan itu

Cadangan ini sememangnya boleh memanfaatkan pembeli rumah jika pemaju telus dengan kos pembinaan sesuatu pembangunan. Tetapi kita bimbang pemaju tidak mendedahkan kos sebenar untuk menyediakan setiap unit tempat letak kereta itu.

Hari ini terdapat pemaju yang melaporkan kos untuk satu tempat letak kereta adalah RM50,000. Walau bagaimanapun adakah pemaju akan membuat potongan RM50,000 kepada harga jualan rumah? Atau adakah ketika itu mereka akan melaporkan kos tersebut hanya RM20,000 dan hanya membuat potongan RM20,000?

Walau bagaimanapun kita tidak seharusnya melihat cadangan ini dari sudut pengurangan kos sama ada kos membina untuk pemaju atau kos memiliki untuk pembeli sahaja. Pembangunan di dalam kawasan TOD perlu mempertimbangkan pelbagai aspek. Pelan Struktur Selangor ( Selangor Structure Plan ) contohnya menetapkan 9 perkara yang perlu dipatuhi oleh pemaju di dalam kawasan TOD di antaranya adalah penyediaan rumah mampu milik, kawasan perniagaan mampu milik dan kemudahan awam.

Walaupun pelan tersebut menetapkan kawasan 400 meter dari stesen transit diklasifikasi sebagai kawasan TOD namun bukan semua pembangunan di dalam kawasan itu sesuai dengan pelan TOD. Oleh itu agak aneh, cadangan pengurangan tempat letak kereta ini dibuat oleh Menteri Pengangkutan. Walhal sepatutnya bagi perkara yang merangkumi aspek-aspek perumahan dan perancangan bandar perlu dibuat oleh Menteri Perumahan. Tambahan pula kuasa untuk menetapkan peraturan bilangan tempat letak kereta adalah di bawah PBT seperti Majlis Bandaraya  dan Majlis Perbandaran dan bukan Kerajaan Persekutuan tetapi Menteri yang menjaga PBT adalah Menteri Perumahan.

Dato' Iskandar Abdul Samad
Pusat Sumber Untuk Kemajuan Masyarakat Dan Perumahan / Resource Centre For The Advancement Of The Community And Housing
21 Safar 1441 / 20 Oktober 2019