Thursday, October 8, 2020

JMB DAN MC : Bahagian 2 - PENGIKTIRAFAN KERAJAAN YANG SEWAJARNYA Oleh Dato' Iskandar A Samad.

Dalam Bahagian 1 saya telah menegaskan betapa penting tugas Perbadanan Pengurusan ( Management Corporation ) atau MC dan Badan Pengurusan Bersama ( Joint Management Body ) atau JMB. Walau bagaimanapun masyarakat tidak mengenali MC dan JMB sepertimana Ketua Kg dan Jawatankuasa Kemajuan Dan Keselamatan Kampung ( JKKK ). Kita sering mendengar seorang pendakwah terkenal membuat lawak tentang JKKK tetapi kita jarang mendengar pendakwah, pemimpin kerajaan atau tokoh-tokoh menyebut tentang MC atau JMB.Walhal terdapat MC atau JMB yang bertanggungjawab ke atas bilangan penduduk yang lebih ramai dari sebuah kampung tradisional.

JKKK tidak perlu memikirkan tentang kerja-kerja menurap jalan atau membersihkan longkang kerana kesemuanya akan diuruskan oleh pihak berkuasa tempatan atau kerajaan negeri. Tetapi MC dan JMB perlu menguruskan kerja-kerja di dalam pembangunan mereka termasuk mendapatkan dana untuk melaksanakannya.

Justeru pengiktirafan dari kerajaan adalah penting. Ketika saya Exco Perumahaan Selangor, Mesyuarat Exco membuat keputusan untuk membenarkan Pengerusi MC dan JMB mengesahkan permohonan-permohonan untuk program-program kebajikan kerajaan negeri dari penduduk di pembangunan mereka. Sebelum itu di antara yang boleh mengesahkannya adalah Pusat Khidmat Ahli Dewan Undangan Negeri ( ADUN ), Ahli Majlis dan Ketua Kampung. Walaupun ia merupakan pengiktirafkan yang kecil namun ia meletakkan mereka sebaris dengan pelantikan-pelantikan kerajaan.

Saya tidak tahu sama ada amalan ini diteruskan oleh kerajaan negeri hari ini tetapi kerajaan persekutuan dan kerajaan negeri perlu memikirkan cara-cara untuk memberi insentif atau galakan kepada wira-wira pembangunan strata ini. Ketua-Ketua Kampung sering dijemput ke majlis-majlis rasmi kerajaan termasuk program-program Istana mungkin sudah sampai masanya MC dan JMB turut diberikan penghargaan yang sama.

Tekanan yang dirasakan oleh MC dan JMB bukan hanya dirasai oleh Pengerusi atau Setiausaha tetapi keluarga mereka. Sering kali berlaku penduduk yang tidak berpuas hati akan menyerang bukan sahaja Pengerusi tetapi keluarga Pengerusi. Hartabenda beliau seperti kenderaan akan dirosakkan. Justeru tidak hairan terdapat pembangunan di mana tidak ada penduduk yang sanggup menerima tugas yang berat ini.

Hari ini walaupun terdapat MC dan JMB yang memiliki dana yang banyak namun bilangannya adalah tidak banyak.  Kebanyakan MC dan JMB menghadapi masalah untuk membayar kerja-kerja penyelenggaraan atau baikpulih kerana tidak berjaya memungut yuran penyelenggaraan dengan sepenuhnya. Keadaan menjadi bertambah parah ketika penularan pandemik Covid-19 apabila ramai yang sama ada hilang punca pendapatan atau mendapati pendapatan mereka berkurangan. Kerja-kerja penyelenggaraan dan baikpulih perlu diteruskan tetapi dana yang dipungut berkurangan.

Hanya kerajaan yang mampu membantu MC dan JMB yang menghadapi masalah ini. Satu tabung khas perlu diwujudkan untuk membantu pembangunan-pembangunan strata di seluruh negara yang memerlukan. Dana ini sama seperti peruntukan-peruntukan tahunan yang diberikan kepada Ahli-Ahli Majlis dan Ketua-Ketua Kampung. Di Selangor ketika PAS bersama di dalam kerajaan telah diwujudkan tabung untuk kerja-kerja baikpulih di bawah program bernama CERIA.

Terdapat juga cadangan agar kerajaan memberikan elaun kepada MC dan JMB. Elaun memang boleh dibayar kepada mereka dari pungutan yuran tetapi ia perlu mendapat kelulusan mesyuarat agung dan Pesuruhjaya Bangunan atau Commissioner Of Buildings ( COB ). Walau bagaimanapun bukan semua MC dan JMB yang mempunyai kemampuan untuk membayar elaun ini dan jika mampu sekalipun tidak semua yang akan menerimanya. Elaun ini wajar dibayar tetapi ia amat membebankan kepada kerajaan untuk membayar walaupun kepada 30 peratus dari lebih 71,600 pembangunan strata di negara kita. Imbuhan dari masa ke semasa seperti BR1M di zaman kerajaan Barisan Nasional adalah lebih praktikal dan realistik.

Tanpa JMB dan MC, pembangunan strata tidak akan dapat diselenggara kecuali diserahkan kepada syarikat swasta. Di Selangor pernah terdapat desakan dari penduduk agak Pihak Berkuasa Tempatan ( PBT ) mengambil alih tugas MC dan JMB. Tetapi mampukah PBT menyediakan pekerja-pekerja untuk menyapu setiap koridor dan setiap tangga di setiap bangunan strata di kawasan mereka? Adakah cukai taksiran yang dibayar cukup untuk menampung kos membaikpulih lif atau mengecat facade bangunan? Bolehkah PBT turun dengan segera apabila bumbung diterbangkan oleh angin ketika ribut? Atau apabila tangki air meletup pada jam 3 pagi? Mungkin boleh jika sebulan sekali tetapi bagaimana jika setiap hari di pembangunan yang berbeza-beza? 

Justeru penghargaan dan pengiktirafan perlu diberikan kepada MC dan JMB. Kerajaan dan penduduk patut bersyukur terdapat mereka yang sanggup memikul tanggungjawab tersebut. Mereka juga bukan ditubuhkan secara sesuka hati tetapi menurut akta yang diluluskan oleh Parlimen, Akta Pengurusan Strata 2013 atau Akta 757.

7 Oktober 2020

MC DAN JMB : Bahagian 1 - "KERAJAAN" KEEMPAT YANG DILUPAKAN Oleh Dato' Iskandar Abdul Samad.

Kita semua sedia maklum tentang 3 peringkat kerajaan iaitu kerajaan pusat, kerajaan negeri dan kerajaan tempatan. Kerajaan pusat dan kerajaan negeri dipilih pada pilihan raya sementara kerajaan tempatan hari ini dilantik oleh kerajaan negeri.

Walau bagaimanapun terdapat satu lagi "kerajaan" yang mentadbirkan satu kawasan yang juga dipilih  secara demokratik. Walaupun bidangkuasa "kerajaan" ini adalah ke atas kawasan yang tidak sebesar kerajaan-kerajaan yang diketahui umum itu namun ada di antaranya yang bertanggungjawab ke atas ribuan rakyat dan melibatkan kewangan sehingga puluhan ribu malah jutaan ringgit.

"Kerajaan" tersebut adalah Perbadanan Pengurusan ( Management Corporation ) atau MC dan Badan Pengurusan Bersama ( Joint Management Body ) atau JMB yang bertanggungjawab mentadbir sebuah kawasan pembangunan berstrata. Pembangunan ini adalah pembangunan pelbagai tingkat seperti pangsapuri pelbagai kos, kondominium dan kompleks membeli-belah. Walau bagaimanapun MC dan JMB ini turut melibatkan rumah bandar dan rumah kedai.

Terdapat perbezaan di antara MC dan JMB. MC adalah bagi pembangunan di mana para pemilik telah mula menerima hakmilik strata sementara JMB adalah bagi pembangunan yang belum menerimanya.

MC dan JMB ini diberikuasa untuk mentadbir dan menyelenggara sesuatu kawasan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 atau Akta 757. Akta ini telah berkuatkuasa sejak 2015. Ia telah menggantikan Akta Bangunan Dan Harta Bersama ( Penyenggaraan Dan Pengurusan ) atau Akta 663 yang berkuatkuasa pada 2007 dan telah dimansuhkan pada 2015. 

MC dan JMB mempunyai tanggungjawab dan kuasa yang luas di bawah akta tersebut. Mereka bertanggungjawab menyelenggara dan membaikpulih sesuatu pembangunan serta mewujudkan peraturan-peraturan ( house rules ) untuk melicinkan pentadbiran sesuatu kawasan.

MC dan JMB ini berhak memungut yuran dari pemilik-pemilik kediaman untuk membiayai kos menyelenggara sesuatu kawasan pembangunan yang dinamakan yuran penyelenggaraan ( maintenance fees ). MC dan JMB ini juga bertanggungjawab untuk membaikpulih atau menambahbaik seperti membaikpulih lif atau mengecat semula facade bangunan. Justeru mereka berhak memungut yuran untuk satu tabung bagi menanggung kos kerja-kerja tersebut. Tabung atau kumpulan dana yang dipungut ini di namakan "sinking fund".

Bagaimana pula jika pemilik enggan membayar yuran-yuran tersebut? Ini bukan satu perkara yang luarbiasa kerana ia sering berlaku. MC dan JMB akan melaksanakan tindakan-tindakan untuk memastikan mereka yang enggan atau gagal itu membayar yuran mereka. Di antara tindakan-tindakannya adalah menghalang kenderaan mereka dari masuk ke kawasan pembangunan tersebut atau memotong bekalan air sekiranya masih menggunakan meter pukal. Terdapat juga yang menghalang penduduk menggunakan lif dengan "mematikan" smart card mereka yang terlibat.

Ketika saya merupakan Exco Perumahan Negeri Selangor dulu, kerajaan negeri melalui Lembaga Perumahan Dan Hartanah Selangor ( LPHS ) membantu MC dan JMB membawa mereka yang ingkar ke mahkamah. MC dan JMB juga berhak menyita harta mudahalih ( movable assets ) pemilik.

Walaupun tindakan-tindakan MC dan JMB nampak kejam namun kejam lagi tindakan mereka yang enggan membayar yuran-yuran mereka. Semasa di dalam kerajaan dulu saya pernah melawat sebuah pangsapuri kos rendah yang menghadapi masalah kerosakan lif kerana yuran yang dipungut tidak mencukupi untuk membiayai kos penyelenggaraan. Akhirnya ibu-ibu mengandung dan warga-warga emas terpaksa menggunakan tangga untuk naik ke tingkat 12. Dari pemerhatian saya hampir setiap kediaman memiliki piring menerima siaran Astro walau bagaimanapun ada yang gagal membayar yuran penyelenggaraan mereka.

Oleh yang demikian MC dan JMB yang menyelenggara, mengurus, membuat peraturan dan memungut yuran mempunyai tanggungjawab dan kuasa seperti sebuah kerajaan. Pengerusi dan Jawatankuasa mereka dipilih dari kalangan pemilik pada mesyuarat agong oleh pemilik-pemilik yang tidak mempunyai yuran yang tertunggak.

Kita melihat orang bermati-matian berebut untuk menjadi Ahl Parlimen, Ahli Dewan Undangan Negeri ( ADUN ) dan Ahli Majlis tetapi tidak ramai yang mahu menerajui MC dan JMB terutamanya bagi pembangunan kos rendah walhal bidangkuasa dan pengaruh mereka juga adalah besar.

Contohnya sebuah pembangunan yang mempunyai 600 unit kediaman boleh menampung lebih dari 2,400 penduduk dan mungkin juga lebih 1,000 pengundi. Ini sudah tentu akan menarik perhatian parti-parti politik pada musim-musim pilihan raya.

Di antara sebab kenapa ramai yang tidak bersedia melibatkan diri dengan MC dan JMB adalah kerana tanggungjawab yang berat dan mungkin hampir mustahil ( impossible task ) itu. Terdapat penduduk yang enggan atau berkeberatan untuk membayar yuran penyelenggaraan mereka tetapi mahu pembangunan mereka diselenggara dengan baik. Walau bagaimanapun terdapat pembangunan kos tinggi dengan baki akaun MC atau JMB sehinga berjuta-juta ringgit yang menjadi rebutan. Terdapat juga penyelewengan dengan MC atau JMB menganugerahkan kontrak-kontrak tanpa sebarang ketelusan.

Penduduk perlu melibatkan diri mereka di dalam MC dan JMB agar mereka dapat menentukan bagaimana pembangunan mereka diurus dan ditadbir. Pihak Berkuasa Tempatan ( PBT ) menerusi Jabatan Pesuruhjaya Bangunan ( COB ) boleh menyerahkan penyelenggaraan sesuatu pembangunan kepada syarikat pengurusan swasta jika tidak ada pemilik yang mahu bertanggungjawab tetapi kos yang akan ditanggung akan menjadi semakin tinggi. Peranan MC dan JMB adalah sama penting seperti seorang Ahli Majlis atau Ketua Kampung oleh wajar diberi perhatian. Tambahan pula bilangannya bukan kecil kerana terdapat lebih 17,600 skim pembangunan berstrata di Semenanjung Tanah Melayu dan Wilayah Persekutuan Labuan sahaja.

2 Oktober 2020

Orang Melayu Pun Boleh Berjaya Di Negara Orang.






 

Bicara Rakyat : Perpaduan Nasional - Khayalan Atau Kenyataan Anjuran PAS Kawasan Pandan Pada 30 Sept 2020 Bersama Wakil PAS Dan ISMA.






 

Kedai-Kedai Lama Di Kuala Lipis, Pahang 16 Sept 2020.

















 

Di Jambatan Keretapi Victoria, Karai dekat Kuala Kangsar, Perak 5 Sept 2020.









 

Friday, October 2, 2020