Oleh Dato' Iskandar Abdul Samad
Lazimnya rumah adalah merupakan pembelian yang termahal dalam kehidupan seseorang. Tetapi mereka perlu membayar terlebih dahulu sebelum ia siap dibina dan dapat berpindah ke dalamnya. Ia berbeza dengan produk-produk lain seperti kereta di mana anda membuat pembayaran apabila hendak menerimanya.
Tetapi bagi rumah kediaman, anda akan mula membayar sebelum rumah anda siap. Anda akan membayar secara beperingkat-peringkat menurut kemajuan pembinaan di tapak. Jika anda mendapat pembiayaan dari bank atau institusi kewangan yang lain maka mereka akan melepaskan pembayaran menurut peringkat-peringkat yang ditetapkan. Ianya adalah berdasarkan tuntutan dari pemaju.
Ini bermakna pembeli akan memulakan pembayaran ansuran pinjaman mereka sebelum rumah mereka siap dibina dan diduduki. Ini berbeza dengan mereka yang membeli kereta. Mereka akan hanya membayar ansuran pinjaman mereka setelah mereka menerima dan memandu kereta mereka.
Contonhya bagi pembeli rumah kediaman, mereka perlu membayar 10 peratus dari ansuran bulanan ( monthly instalment ) pinjaman mereka apabila kerja-kerja asas ( foundation ) atau cerucuk ( piling ) iaitu kerja-kerja di bawah aras tanah telah siap. Pertambahan ansuran ini berlaku berperingkat-peringkat menurut tahap-tahap kerja ditapak.
Peringkat yang seterusnya adalah apabila siapnya rangka kerja struktur ( structural framework ) dan papak lantai ( floor slab ) di mana ansuran bulanan yang perlu dibayar oleh pembeli akan bertambah. Kemudian apabila dinding telah disiapkan dengan bingkai pintu dan tingkap telah dipasang. Pertambahan kepada ansuran yang dibayar ini akan bertambah sehingga ia mencapai 100 peratus apabila pemilikan kosong ( Vacant Possession ) diserahkan.
Jadual pembayaran ini adalah berdasarkan Jadual Ketiga ( Third Schedule ) di dalam Perjanjian Jual Beli ( Sales And Purchase Agreement ) sepertimana di dalam Jadual G atau H, Akta Pemaju Perumahan ( Kawalan Dan Perlesenan ) 1966 atau Akta 118. Pengesahan peringkat-peringkat kemajuan di tapak adalah berdasarkan laporan dari perunding pemaju. Walau bagaimanapun terdapat kes-kes di mana perunding telah tersilap membuat pengesahan atau membuat pengesahan yang tidak tepat dan ada yang telah dikenakan tindakan oleh badan penguasa mereka.
Ramai yang merasakan sistem yang sedia ada ini tidak adil kerana pembeli mula membayar ansuran mereka sebelum dapat menikmati rumah mereka. Kata mereka ianya seperti membayar untuk kereta yang dibeli tetapi kereta tersebut masih sedang dalam proses pembuatan di kilang.
Contohnya apabila enjin siap dipasang pembeli perlu membayar sebahagian dari ansuran bulanan pinjaman mereka. Kemudian setelah badan kereta tersebut dicat, ansuran ini bertambah. Apabila tayar-tayar dipasang ansuran ini akan juga bertambah dan seterusnya. Ia nampak melucukan tetapi inilah realiti apabila anda membeli rumah yang sedang dibina atau masih belum dibina.
Walau bagaimanapun ia bukan satu lawak jenaka kerana ramai pembeli rumah yang terperangkap akibat amalan yang sedia ada. Ramai yang terbeban dengan projek perumahan terbengkalai di mana pembeli terpaksa terus membayar ansuran pinjaman, walaupun sebahagian, namun rumah idaman mereka tidak juga siap. Atau mereka terpaksa menerima rumah yang rendah mutunya atau yang dibebani dengan pelbagai kerosakan tetapi terpaksa menerimanya dan mengharapkan pemaju untuk memperbaikinya.
Bina dan jual ( Build Then Sell atau BTS ) dapat menyelesaikan masalah-masalah ini. Seperti mereka yang membeli kereta atau produk-produk lain, pembeli boleh memeriksa rumah yang hendak dibeli sehingga berpuas hati sebelum bersetuju untuk menerimanya kerana pemaju akan menyiapkan rumah terlebih dahulu sebelum menjualnya.
Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan ( KPKT ) pernah mencadangkan untuk mewajibkan BTS pada tahun 2015. Tetapi apabila Menteri KPKT bertukar, cadangan tersebut telah dibatalkan.
Di antara alasan BTS dibatalkan adalah kerana ia membebankan pemaju. Menteri ketika itu berkata akibatnya pemaju-pemaju akan kurang membina rumah dan akhirnya rumah di pasaran akan berkurangan.
Tetapi pada hakikatnya hari ini kita berada di dalam suasana bukan stok rumah yang tidak mencukupi tetapi rumah-rumah yang tidak terjual. Masalahnya rumah-rumah yang ada tidak mampu dimiliki.
Pada Jun 2018, kita sekali lagi melihat perubahan polisi kerajaan. Menteri KPKT Pakatan Harapan yang baru mengumumkan akan menyelaras supaya semua projek kediaman dilaksana mengikut dasar bina dan jual atau BTS.
Menteri itu berkata tindakan itu bagi menyelesaikan masalah projek perumahan terbengkalai yang menjangkau bertahun-tahun agar dapat ditangani secara menyeluruh.
Katanya Kementerian akan melakukan penyelarasan menurut dasar bina dan jual, bukan membuka tempahan kepada pembeli sedangkan projek belum mencapai 10 peratus.
BTS sebenarnya bukan 100 peratus bina dan jual. Terdapat banyak kaedah. Ada yang menggunakan konsep 10-90. Pembeli akan membayar 10 peratus harga rumah dan akan membayar baki 90 peratus apabila menerima rumah tersebut. Ini bermakna pemaju masih boleh menjual rumah mereka atau menerima tempahan untuk rumah mereka. Walau bagaimanapun mereka hanya boleh menerima 10 peratus dari harga jualan ketika pembinaan. Ini berbeza dengan sistem sedia ada di mana pemaju menerima 80 peratus dari harga rumah sebelum pembeli menerima rumah mereka.
Tetapi terdapat pandangan BTS akan mengakibat harga rumah meningkat 10 hingga 20 peratus. Adakah ini benar? Bagaimanakah perlaksanaan BTS di negara-negara lain? Adakah terdapat kaedah-kaedah selain dari 10-90?
26 Januari 2021